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Consejos para comprar un piso: Guía imprescindible

Publicado por Mariajose en junio 26, 2015
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Los siguientes consejos para comprar un piso pretenden servir de ayuda a las personas que se disponen a adquirir su primera vivienda y para aquellos que no sepan con exactitud cuáles son los pasos a dar antes de formalizar el contrato de compra-venta de un inmueble.

Comprar una casa es una importante decisión que prácticamente todos tomamos en algún momento de la vida. De la elección adecuada dependen en el futuro muchos aspectos personales y familiares como la seguridad, tranquilidad, confort o economía. Por todo ello, es de vital importancia elegir con sensatez para evitar tomar una mala decisión con la que habrá que cargar durante muchos años.

Consejos para calcular el presupuesto antes de comprar un piso y contratar una hipoteca

A la hora de buscar una vivienda, debemos establecer un presupuesto lo más exacto posible, el cual refleje nuestra capacidad adquisitiva e incluya todos los gastos derivados relacionados con la compra del inmueble. Sin lugar a dudas, el principal factor determinante será la contratación de una hipoteca.

Antes de solicitar una hipoteca, es de vital importancia asegurarnos de que podremos hacer frente a los pagos mensuales correspondientes. Con esta finalidad, es recomendable que dicha cantidad ascienda a un máximo del 40% de los ingresos mensuales totales, los cuales calcularemos dividiendo nuestros ingresos netos fijos de todo el año entre 12 y lo multiplicaremos por 0,4. La cantidad resultante, será la mensualidad máxima que debemos estar dispuestos a pagar por la hipoteca que contratemos. En el caso de que nuestra hipoteca esté sometida a un interés variable, debemos además, tener en cuenta la posibilidad de un encarecimiento de la cuota mensual a pagar. En función de la coyuntura económica, debemos prever si hay más probabilidades de que los intereses suban o bajen. En este sentido, conviene prestar atención a las cláusulas techo y cláusulas suelo que pueden limitar las variaciones del tipo de interés dentro de una horquilla determinada.

En cualquier caso, conviene evitar caer en la tentación de aceptar una cuota mensual que se adapte a nuestros ingresos y que, sin embargo, suponga el devengo de unos intereses que terminen por encarecer excesivamente la compra del inmueble, convirtiéndolo en una mala inversión.

Finalmente, debe tenerse en cuenta que la contratación de la hipoteca y la compra-venta del inmueble generan unos gastos que pueden rondar entre el 10 y el 20% de la cantidad otorgada y que, a menudo, se pagan en el momento del cierre de la operación. Estos gatos incluyen, entre otras cosas, las comisiones de estudio y apertura,  tasación del inmueble, comprobación registral de la propiedad, escrituras notariales y registro. Todos estos costes añadidos deben, por tanto, incluirse en el presupuesto estimado para la adquisición de la vivienda.

Consejos sobre cómo buscar y elegir la vivienda

  1. Zona o vecindario del inmueble

Entre los consejos para comprar un piso no puede faltar el prestar una especial atención a la ubicación del mismo. Al elegir la zona hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Cercanía con familiares, amigos, barrio “de siempre”…
  • Precios de las viviendas colindantes.
  • Aparcamientos disponibles.
  • Espacios verdes e instalaciones deportivas.
  • Acceso y medios de transporte hacia el lugar de trabajo.
  • Comercios, así como zonas de ocio, servicios y alimentación.
  • Instalaciones y servicios sanitarios.
  • Centros educativos como colegios, guarderías, etc.
  • Planes urbanísticos u obras públicas que puedan perjudicar/beneficiar a la calidad de vida o al valor de la vivienda.
  1. ¿Cómo buscar vivienda?

Una vez decidido el precio y la zona, necesitamos optimizar la búsqueda de la vivienda. Podemos recurrir a la prensa especializada, anuncios, servicios de la administración pública y, por supuesto, visitando la zona. Lo más recomendable es acudir a una agencia inmobiliaria especializada que conozca la situación del mercado en la zona y pueda asesorar acerca de todos los trámites administrativos necesarios. Una de las grandes ventajas de buscar y comprar un piso a través de una inmobiliaria es que no encarece el precio de la vivienda ya que, generalmente, es el vendedor el que contrata sus servicios, con el objetivo de encontrar un comprador para su propiedad. Un buen agente inmobiliario nos ahorrará tiempo, dinero, innumerables viajes y tediosas gestiones. Tan solo hay que transmitirle con claridad el tipo de vivienda que necesitamos, y asegurarnos de que cuenta con experiencia en el mercado y una amplia cartera de propiedades disponibles.

  1. Tomar la decisión final

A veces los pequeños detalles se pasan por alto y esto puede ser causa de sorpresas desagradables en el futuro. Siempre que visitemos una vivienda, será muy recomendable que confeccionemos una ficha con todos los aspectos más relevantes, así como aquellos defectos o inconvenientes que nos hayan llamado la atención y que puedan suponer el descarte de la misma. Estos son algunos de los factores a tener en cuenta:

  • Tipo de vivienda: Vivienda de Protección Oficial (VPO) o vivienda libre.
  • Superficie útil.
  • Disponibilidad de un garaje o trastero.
  • Orientación del piso.
  • Mobiliario disponible.
  • Necesidad de reformas.

Jamás se debe tomar la decisión de comprar un piso u otro inmueble de forma precipitada, motivo por el cual es más que recomendable realizar una segunda o tercera visita a aquellos que mejor se ajusten a nuestras preferencias. Por supuesto, esto no es aplicable a compra-venta de pisos a un promotor, es decir, cuando la vivienda aún no ha sido construida; en cuyo caso deberemos revisar con detenimiento los planos proporcionados.

Consejos respecto al precontrato de compra-venta del piso

Es muy frecuente la firma de un contrato privado entre las partes que funcione como compromiso previo a la constitución de escritura pública de la compra-venta. Este contrato no es obligatorio pero sí bastante recomendable, pues se pueden consignar aspectos como:

  • Quiénes son las partes contratantes.
  • Cuál es el estado de cargas del inmueble.
  • El dueño está al corriente del pago de las cuotas de la comunidad.
  • Entrega de las arras o señal de compromiso.
  • Quién pagará los costes de la compra-venta.

Trámites administrativos y legales para comprar un piso

  1. Pago de impuestos

Todo propietario de una vivienda ha de pagar los correspondientes impuestos. Es fundamental confirmar que la vivienda a adquirir (si es de segunda mano) está al corriente del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles).

  1. Escritura pública de la compraventa del piso

La escritura pública no es obligatoria, salvo cuando se contrata una hipoteca. Sea como fuere, la seguridad jurídica que otorga la hace más que recomendable. En este documento notarial, las partes declaran sus voluntades de comprar y vender de forma fehaciente, de manera que no podrán negarlo ante un tribunal. Además, el notario da fe de que lo acordado en el contrato se ajusta a la legalidad, confirma el pago de las cuotas de la comunidad y del IBI, expone el estado de cargas que pesen sobre el piso o inmueble, y se asegura de que las partes están legitimadas. Para ello se procede a la identificación de ambas partes (titular real de la propiedad y comprador de la propiedad), así como la confirmación de que son quienes dicen ser y que cuentan con autoridad para la firma de la escritura pública.

  1. Presentación del certificado energético:

La presentación del certificado de eficiencia energética ante el notario es un requisito indispensable para que éste apruebe la firma de la escritura pública.

  1. Comprobación e inscripción en el registro de la propiedad

El registro de la propiedad es un archivo público y oficial en el que constan los actos y contratos concernientes a la propiedad y derechos sobre inmuebles. En el Registro consta el nombre del titular de la vivienda, así como si ésta tiene algún tipo de carga, ya se trate de una hipoteca, embargo, derechos de usufructo, arrendamiento, opciones de compra, etc. Es muy importante cerciorarse de que la casa se encuentra libre de toda carga y al corriente de los pagos correspondientes.

Una vez se cuente con la escritura pública de la compra del piso puede encargarse al notario el envío de una copia electrónica de la misma al registro. En caso de que prefiramos hacerlo nosotros, es importante conocer los plazos oportunos para evitar sanciones administrativas.

Infórmese en su Comunidad Autónoma de cuáles son los pasos a realizar con posterioridad a la firma de la escritura. En Cataluña, de acuerdo con la actual normativa, éstos son los pasos a seguir:

  • Comunicar el cambio de titular al Ayuntamiento del municipio al que pertenezca la propiedad.
  • Liquidar los impuestos correspondientes en la administración competente (Agencia Tributaria en caso de que la compraventa haya tributado por IVA -para viviendas de nueva construcción- y en caso de que haya tributado por transmisiones patrimoniales -para viviendas de segunda mano-).
  •  Por último, y una vez liquidados los impuestos, es recomendable la inscripción registral en el Registro de la propiedad, por seguridad y para hacer público el cambio de propietario y preservarla de posibles embargos o cargas del anterior propietario.

 

IMPORTANTE: Documentos a revisar antes de firmar el contrato de compra para viviendas de 2ª mano:

  • Título de propiedad del anterior propietario.
  • Recibo del pago del IBI del último año.
  • Acreditación de la comunidad de propietarios de que los pagos de la vivienda están al día.
  • Nota simple del registro de la propiedad sobre el estado de cargas de la casa

Últimos recibos del agua, luz gas…

  • Inspección Técnica de Edificios (ITE), obligatoria en algunas CCAA para viviendas con más de 20 años de antigüedad.
  • Datos del promotor.
  • Planos y descripción del inmueble o vivienda.
  • Memoria de calidades.
  • Datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Contrato de compra-venta.

Esperamos que estos consejos para comprar un piso te hayan sido de utilidad. No dudes en ponerte en contacto con nosotros si quieres contar con un asesoramiento profesional y especializado.

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